Администрация Лужского муниципального района

В помощь потребителю - 14.11.2017

Как защититься от мошенников при покупке квартиры?

Предусмотреть все тонкости и нюансы, конечно, невозможно, но максимально защитить себя вполне реально. Давайте делиться опытом, дополнять или корректировать эту статью. Думаю, интересно будет всем. Приглашаются к сотрудничеству лица, имеющие опыт покупки жилья (в том числе и негативный), а также господа риэлтеры (может, поделитесь секретами?).

Для того, чтобы проверить юридическую «чистоту» квартиры, покупатель прежде всего должен ознакомиться со всеми необходимыми документами, провести их тщательный анализ на предмет спорных вопросов, и только после этого принимать решение о покупке.

Вот общий перечень документов, которые продавец должен предоставить покупателю для ознакомления:
1. Удостоверение личности продавца. От имени продавца также может выступать его представитель на основании надлежащим образом удостоверенной доверенности. Как ни смешно это звучит, но покупатель должен в первую очередь убедиться в том, что продавец – это действительно собственник квартиры, имеющий право ее продавать.
2. Свидетельство о праве собственности на квартиру (естественно, подлинник)
3. Правоустанавливающие документы на квартиру (т.е. те документы, на основании которых выдано свидетельство о праве собственности). Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.
4. Справка Ф-9 (сведения о регистрации граждан). Эта справочка наглядно показывает, кто на данный момент зарегистрирован в квартире, кто был в свое время снят с регистрации и на каком основании. Особое внимание следует уделить информации о гражданах, снятых с рег. учета в связи с осуждением к лишению свободы, помещением в лечебное учреждение, прохождением срочной службы в армии и т.п.; а также информации о несовершеннолетних гражданах, зарегистрированных или снятых с рег. учета по данному адресу.
5. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эта выписка выдается в ГУ Федеральной регистрационной службе (ФРС), и содержит сведения о правообладателе (т.е. собственнике квартиры), а также о наличии либо отсутствии зарегистрированных ограничений и обременений на данную квартиру.
6. Архивная справка. Выдается в Городском архиве недвижимости* только правообладателю (т.е. собственнику квартиры) при обязательном предъявлении свидетельства о праве собственности и удостоверения личности. Справка платная. Содержит так называемую «историю квартиры», т.е. все сведения о предыдущих правообладателях и сделках, совершенных с данной квартирой, за любой интересующий период времени.
Прим.: * Городской архив недвижимости в разных регионах может именоваться по-разному, но смысл данного учреждения один и тот же – наличие сведений об «истории» недвижимости.

Это, как я уже сказала, общий перечень документов. Кроме них в каждой конкретной ситуации может понадобиться проверить наличие дополнительных документов (например, разрешение органа опеки, согласие супруга и т.п.).
Справку Ф-9, выписку из ЕГРП и архивную справку желательно получать вместе с продавцом, т.е. чтобы эти документы продавец получал лично и в присутствии покупателя. Это позволит исключить возможность предоставления недействительных (старых) или откровенно поддельных документов. Доверять уже готовым справкам, полученным продавцом ранее, можно, конечно - но я не рекомендую.
А как же быть с риэлтерами, которые обещают архивную справку («историю квартиры») получить самостоятельно. Не обман ли это? Отвечаю: поскольку правом получить данные сведения обладает только сам собственник квартиры, эти сведения первому встречному, естественно, не выдаются. Но у некоторых агентств недвижимости, как я уже говорила ранее, существуют договоры (либо неформальные «связи») с архивом недвижимости, поэтому риэлтеры (не все!!!) могут получить архивную справку по любому интересующему адресу без непосредственного участия собственника квартиры. Само собой, стоимость такой услуги намного выше, чем действительная стоимость архивной справки.

Поскольку регистрация по месту жительства сама по себе не порождает и не прекращает права пользования жилым помещением, то первостепенное значение имеет именно право пользования - сохраняется ли оно за отсутствующими гражданами, или нет. Хочу отметить, что такого понятия, как "восстановление регистрации", в законодательстве нет. Граждане, снятые с рег.учета по вышеперечисленным основаниям, вправе после того, как эти основания отпали, вновь обратиться с заявлением о регистрации по месту жительства.
Таким образом, если за отсутствующим гражданином сохранилось право пользования жилым помещением, то он после своего возвращения вправе обратиться в паспортный стол для постановки на рег.учет по прежнему адресу.
Далее... Как определить, сохранил гражданин право пользования, или нет? В соответствии с действующим законодательством, право пользования лица, не являющегося собственником жилого помещения, может быть зарегистрировано в качестве обременения. Т.е., если в выписке из ЕГРП есть сведения об обременениях в виде права пользования лица данным жилым помещением - первый звоночек к тому, что это лицо вправе потребовать пользования жилым помещением и в дальнейшем, если жилое помещение будет продаваться вместе с этим обременением.
Для примера возьмите завещательный отказ. Если по такому отказу лицо получает пожизненное право пользования конкретным жилым помещением, то где бы это лицо не находилось - в армии или в тюрьме - по возвращении все равно вправе пользоваться прежним жильем, поскольку даже при смене собственника обременение в виде права пользования переходит к новому собственнику. И уже покупателю придется выяснять отношения с "вернувшимся".
Ну а продажа жилого помещения, бывшие жильцы которого выписаны из него на вышеперечисленных основаниях, как ни странно, правомерна, т.к. собственник жилого помещения вправе распорядиться своей собственностью по своему усмотрению, в том числе продать, подарить, обменять и т.п. в соответствии с ГК РФ.
Кроме того, имеются случаи достаточно сложные, когда, например, квартира приватизировалась в отсутствие указанных лиц, а уже потом продается. Здесь нужно обращать внимание на то, не нарушено ли право отсутствующих лиц на участие в приватизации, не оспорима ли будет данная сделка.

Самое интересное, что записи о временном отсутствии лица по месту жительства не делается. Откуда могут знать сотрудники паспортного стола, временно будет отсутствовать лицо, или потом в другой город жить поедет? Т.е. лицо снимается с рег.учета, с обязательным, естественно, указанием причины. Основания для снятия с рег.учета перечислены в Законе РФ от 25.06.93 г. N 5242-I "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ"

Ст. 7 Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях:
изменение места жительства - на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства;
призыв на военную службу - на основании сообщения военного комиссариата;
осуждение к лишению свободы - на основании вступившего в законную силу приговора суда;
признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда;
смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;
выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Далее… Действующее жилищное законодательство построено таким образом, что с одной стороны максимально защищены права собственника, а с другой – права нанимателя. Вот несколько вариантов для примера.
Вариант 1. Если жилье находится в собственности, и право пользования лица этим жильем в качестве обременения не зарегистрировано (о чем я говорила выше), то объем этих прав определяет исключительно собственник по своему усмотрению. Таким образом, если лицо снято с рег.учета по вышеперечисленным причинам, а собственник вдруг решил продать или подарить жилье – по возвращении лицу остается искать себе новое место жительства. Конечно, лицо может с пеной у рта доказывать свое право пользования, и возможно, ему это удастся, но… закон стоит на защите интересов добросовестного приобретателя! Покупатель же не виноват, что вот так вышло. А кто деньги теперь вернет? И остается это лицо у разбитого корыта…
Вариант 2. Если жилье еще не в собственности, все проживающие граждане намерены его приватизировать, и тут выясняется, что лицо одно находится давным-давно в доме престарелых, например, с рег.учета снято, но приватизация невозможна, поскольку право пользования за ним сохранено в силу закона, а именно: статьей 71 ЖК РФ (а ранее – ст. 61 ЖК РСФСР) предусмотрено сохранение прав и обязанностей нанимателя за временно отсутствующим лицом. При этом продолжительность временного отсутствия, а также причина такого отсутствия (например, служба в армии, осуждение к лишению свободы) роли в данном случае не играют. Следовательно, без волеизъявления этого лица ничего сделать нельзя. Ну и начинаются заморочки с этим лицом. И хорошо еще, если оно вменяемо, и волю свою в кулак собрать может. А если нет?
Вариант 3. Собственник намерен продать свою квартиру, однако право пользования этой квартирой закреплено за лицом, которое было снято с рег.учета в связи со службой в армии. Собственник продает квартиру вместе с обременением (за копейки, буквально), и тут возвращается служивый и говорит: "Имею право - буду жить!" и регистрирует туда еще и новорожденного своего наследничка. Покупатели, думаю, рады несказанно...но по закону все верно получается.
Таким образом, если лицо является нанимателем, либо пользуется жильем на основании завещательного отказа, то идет речь о праве пользования жилым помещением, и здесь права нанимателя защищает закон. Ну а если же одна регистрация в наличии была…